04-11-2009

Gestionan una solución definitiva a las ejecuciones hipotecarias de vivienda única

El senador por el departamento San
Justo, Rodrigo Borla (UCR - FPCyS) presentó un Proyecto de Ley, que ya
se encuentra en la Comisión de Asuntos Constitucionales de la Cámara
Baja de la Provincia para su tratamiento...

La norma establece:

Artí(...) 1°: Establécese el procedimiento especial de emergencia, por
un plazo de 60 meses a partir de la promulgación de la presente ley,
para que el juez competente en las ejecuciones hipotecarias judiciales
o extrajudiciales, practique la liquidación del total adeudado antes de
la subasta o del desapoderamiento del deudor, todo ello a fin de
cancelar la deuda sin la pérdida de la vivienda única y familiar del
deudor.

Artí(...) 2°: El régimen especial se aplicará a todos los procesos de
ejecuciones hipotecarias por deudas originadas con anterioridad al 31
de Diciembre de 2005 que tengan por objeto la vivienda única y familiar
del deudor.

Artí(...) 3°: El procedimiento de liquidación establecido en esta Ley se
aplicará cuando el inmueble a subastar fuera la vivienda única y
familiar del deudor, sea cual fuere el origen de la deuda. Se tendrá en
cuenta si ha sido financiada o construida con fondos del Estado
Provincial o Nacional, o con créditos hipotecarios, pesificados o no, o
se hayan pactado intereses usurarios, capitalización de intereses,
cláusulas de caducidad de los plazos o el sistema francés.

Artí(...) 4°: El procedimiento de liquidación de deuda se sujetará a las
siguientes reglas: a pedido de parte, se sustanciará este procedimiento
en cualquier etapa de la ejecución de sentencia. Si ello no ocurriera
antes de la fijación de fecha para la subasta judicial o extrajudicial
o el lanzamiento previsto con el Título V de la ley 24.441 y su
modificatoria, el Juez de Oficio lo iniciará, con notificación a las
partes intervinientes en su domicilio legal y real, de los derechos que
le asisten al deudor por esta Ley.

Si el deudor se presentara sin patrocinio letrado, se le adjudicará un defensor oficial.

En todos los casos, el Juez constatará la existencia de algún supuesto
de los previstos para la aplicación de la presente Ley o varios de
ellos a la vez, determinando:

1) Si el mutuo hipotecario, base de la demanda, contiene cláusulas de
las previstas en los Arts. 37 y 38 de la Ley 24.240 de Defensa del
Consumidor.

2) Si los intereses pactados, cualesquiera fuera su naturaleza,
corresponden a los previstos en las normas de emergencia para los casos
de indexación de capital pesificado, pronunciándose en todos los casos
sobre la validez de lo pactado.

3) El Juez, también de Oficio, mandará practicar por Secretaría la
liquidación del total adeudado, siempre que el inmueble hipotecado no
se encuentre deshabilitado y abandonado. El Juez aplicará el
procedimiento de liquidación, antes de tomarse por el ejecutante la
posesión del bien, a fin de que el deudor pague el total liquidado y
con ello quede sin efecto la adjudicación.

Pagada la suma total debida al acreedor por liquidación judicial firma,
u homologado el convenio transaccional a que arribaren las partes,
quedará automáticamente sin efecto la subasta judicial o extrajudicial
que hubiera sido efectuada. Una vez iniciado el procedimiento de
liquidación de la deuda, en cualquier etapa, podrá el tercero comprador
en subasta, judicial o extrajudicial, desistir de la compra, sin que
ello le implique ningún perjuicio. A dicho fin, el deudor deberá
depositar la comisión y cuenta de gastos, dentro de los tres (3) días
de notificado al efecto. Este artí(...) se dará a conocer en los edictos
de remate.

4) Los honorarios de los profesionales se regularan de acuerdo al Art. 555 del Código Civil.

Artí(...) 5°: A los fines de practicar la liquidación que por esta ley
se instituye, el Juez deberá tener también en cuenta las siguientes
reglas:

1- Se tomará como base el capital adeudado, entendiendo como tal la
diferencia entre el monto de origen del mutuo y la sumatoria de las
amortizaciones del mismo según las cuotas pagadas. Si la información
necesaria no se encontrara en el expediente, la parte actora deberá
aportarla en el plazo de cinco (5) días, bajo apercibimiento de
designar perito contador por sorteo, a cargo de la misma y prorrogar en
treinta (30) días la suspensión del procedimiento. Esta obligación se
establece al sólo efecto de practicar la liquidación prevista en este
Ley.

2- No podrá afectarse el capital de sentencia, salvo que se constate la
capitalización de los intereses. Se entenderá que existe capitalización
de intereses, salvo prueba en contrario, cuando dicho capital exceda el
monto tal como se ha calculado en el inciso anterior.

3-Una vez establecido el capital o a partir del capital de sentencia,
si correspondiera, se indexará con el índice coeficiente de variación
salarial, por el término en que este índice tuvo vigencia.

4- Sobre el capital indexado o no, según el caso, el Juez decidirá si
debe reducir los intereses pactados. Si el capital fue indexado, los
intereses a aplicar no podrán exceder una tasa del 3% anual. Si no
correspondiera la indexación de capital, los intereses serán reducidos
a la tasa que paga el Banco de la Nación Argentina.

5- A tal fin, los jueces ejercerán sus facultades sobre la base de los
derechos constitucionales de propiedad y de acceso a una vivienda digna
y la protección integral de la familia, teniendo en cuenta las normas
de emergencia pública y aquellas de alcance general que versan sobre la
imprevisión, el enriquecimiento indebido, el desequilibrio de las
prestaciones, el abuso de derecho, en especial la usura y el
anatocismo, los límites impuestos por la moral y las buenas costumbres,
el orden público y la lesión. El Juez deberá interpretar los hechos y
el derecho conforme al Art. 8 de la presente ley.

6- Mientras se sustancia el procedimiento de liquidación de deuda,
quedarán suspendidos los Trámites de ejecución de sentencia, debiendo
practicarse dicha liquidación en un máximo de tres (3) meses, a partir
de la resolución que ordene practicarla, Si transcurriera ese plazo sin
terminar el procedimiento ordenado, sin culpa del demandado, el plazo
se prorrogará por el mismo tiempo o hasta que se termine la
liquidación, antes de la finalización de la prórroga.

7- Si el deudor calificó para obtener el crédito, sea bancarizado y/o
privado, y al momento de caérsele el mismo por entrar en morosidad, se
quedó sin ingresos; comprobado esto fehacientemente, el Juez llamará a
las partes a una audiencia para arbitrar las medidas necesarias, a los
efectos de cumplir con la correspondiente obligación cancelatoria y/o
refinanciación de la deuda.

Artí(...) 6°: A opción del deudor, una vez firme la liquidación, podrá
pagar la suma resultante de la misma en el plazo de quince (15) días o
pedir el procedimiento de mediación, a fin de convenir con el acreedor
alguna modalidad de pago del total liquidado. La refinanciación en
cuotas del mutuo original, no podrá exceder de un monto equivalente al
25% del ingreso del grupo familiar (conviviente en el inmueble gravado).

El plazo máximo para sustanciar el procedimiento de mediación será asimismo de tres (3) meses.
En todos los casos aquí previstos, si el grupo familiar conviviente
comprendiera personas con discapacidad o enfermedad Terminal y el Juez
así lo entendiera, las cuotas de pago del total liquidado y
refinanciado no podrán superar una franja del 15 al 20% del ingreso del
grupo familiar conviviente.

Artí(...) 7°: Las presente Ley también será aplicable cuando el inmueble
a subastar o donde se fuera a desapoderar al deudor, estuviese
destinado a actividades productivas agropecuarias, comerciales o
industriales, siempre que las mismas se caractericen como micro,
pequeña o mediana empresa en los términos de la legislación nacional
vigente.

Artí(...) 8°: En caso de duda sobre la aplicación, interpretación o
alcance de la presente ley, los jueces se decidirán en el sentido más
favorable a la subsistencia y conservación de la vivienda digna y la
protección integral de la familia; en los términos del artí(...) 14 bis
de la Constitución Nacional y 21 y 27 de la Constitución Provincial.

Artí(...) 9°: Esta ley es de orden público y entrará en vigencia al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial.